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法院概况 潮州市中级人民法院地处潮州市湘桥区,成立于1992年,下辖潮安、饶平、湘桥、枫溪4个基层法院。内设立案庭、刑事审判第一庭、刑事审判第二庭、民事审判第一庭、民事审判第二庭、民事审判第三庭、行政审判庭、审判监督庭(与审判管理办公室合署)、执行局、研究室、办公室、信息技术科、司法行政装备管理科、机关党委办公室、纪检监察室、政治处、法警支队等17个机构。全市法院目前核定编制442名,在编干警380名。 [查看详细]
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潮州法院2023年度“十佳”裁判文书——(2023)粤51民终807号民事判决书
日期:2024-04-02 来源:潮州市中级人民法院 点击:3509

广东省潮州市中级人民法院

民事判决书

                              (2023)粤51民终807

上诉人(原审被告、反诉原告):林某鹏。

上诉人(原审被告、反诉原告):徐某兰。

上列两上诉人之共同委托诉讼代理人:曾爱东,国信信扬(汕头)律师事务所律师。

上列两上诉人之共同委托诉讼代理人:李智,国信信扬(汕头)律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告):某物业公司。

主要负责人:孙某,该公司总经理。

委托诉讼代理人:伦某芳,女,该公司职员。

委托诉讼代理人:陈某湘,男,该公司职员。

上诉人林某鹏、徐某兰因与被上诉人某物业公司物业服务合同纠纷一案,不服广东省潮州市湘桥区人民法院(2023)粤5102民初823号民事判决,向本院提起上诉。本院于2023925日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

林某鹏、徐某兰共同上诉请求:1.撤销一审民事判决;2.改判驳回某物业公司主张的要求林某鹏、徐某兰缴纳20223月至202212月所欠物业服务费199130.15元及按照每日千分之一的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求;3.改判林某鹏、徐某兰与某物业公司于2022414日签订的《前期物业服务协议》自2023511日起解除;4.本案一、二审的诉讼费用由某物业公司承担。主要事实与理由:(一)本案系物业服务合同纠纷并非欠款纠纷,且既有本诉又有反诉,但一审判决未全面审查双方当事人履行合同义务情况,认定事实片面,判决错误。1.本案争议的焦点是合同双方当事人是否有依照《前期物业服务协议》的约定履行合同项下义务,是否存在违约行为,违约程度是否达到根本违约程度,违约方依照合同约定和法律规定应承担什么违约责任。2.本诉方面,某物业公司主张林某鹏、徐某兰未按合同约定支付物业费,已构成违约,请求判决林某鹏、徐某兰支付物业费并承担迟延还款违约金;反诉方面,林某鹏、徐某兰主张某物业公司根本没有依合同约定提供物业服务,已构成严重违约,请求判决解除物业服务合同。可见,本案争议的焦点问题在于某物业公司是否有按合同约定的标准履行合同义务、提供物业服务。林某鹏、徐某兰是拥有面积达到604015平方米的业主,或许是该小区拥有最大专有产权的业主,本案反映和争议的问题具有一定代表性。3.林某鹏、徐某兰在2023511日开庭当天提起反诉,但某物业公司不要求答辩和举证期,没有提交任何针对反诉抗辩的证据,对于其本诉所称的“依约为林某鹏、徐某兰提供完善的物业管理服务”也仅有陈述,没有任何举证。一审判决认定事实存在以下错误:对争议的物业费缴费问题、不予支付物业费原因、纠纷产生的根源、问题是否得到解决等没有调查,片面且毫无依据认定林某鹏、徐某兰对《费用催缴函》没有提出异议;对争议的物业公司是否依约履职、提供物业服务问题未经任何查明和认定。对其不履行综合管理服务义务、不修理处理二楼房产严重漏水、不履行安全保障职责、不履行保洁清运清扫职责、不履行共同设施设备维修养护义务等没有进行调查,判决全额支付物业费,缺乏事实依据;林某鹏、徐某兰已举证大量证据证明某物业公司存在种种违约不作为、不达标行为,但其没有举证任何相反证据证明其已依法履职、依约履职,应承担举证不能的不利后果。根据权利义务对等原则,一审判决片面强调林某鹏、徐某兰负有支付物业服务费的义务,却忽视同样享有充分接受标准物业服务的权利,仅强调物业服务公司有收取物业服务费的权利,却罔顾其未履行物业服务义务的事实。(二)一审法院剥夺林某鹏、徐某兰享有的依法解除合同的权利,驳回解除合同的反诉请求,缺乏事实和法律依据,适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条规定,合同解除分为约定解除和法定解除,有约定从约定,无约定适用法定。一审判决林某鹏、徐某兰应依照合同约定,对某物业公司未达到协议约定的物业服务质量的情形,仅有权要求其限期改正,逾期未改正给业主造成损失的,由某物业公司承担相应的法律责任,以林某鹏、徐某兰提出的解除合同诉求不符合合同约定驳回反诉请求错误。某物业公司存在不按合同约定履行物业服务义务的严重违约行为,经林某鹏、徐某兰长期多次反映、要求和交涉,均无效、无果,已构成根本性违约,导致合同目的无法实现。一审判决适用《中华人民共和国民法典》第五百八十二条瑕疵履行的补救规定作为裁判依据,不符合本案事实,适用法律错误。案涉合同并无约定合同解除的条件,但无约定并不等同于合同不能主张解除,按照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定,林某鹏、徐某兰可依法行使合同的法定解除权。

某物业公司辩称,林某鹏、徐某兰的上诉请求没有依据,一审判决事实清楚,法律适用正确,请求依法判决,驳回上诉请求。(一)某物业公司已依照合同约定为林某鹏、徐某兰提供完善的物业服务。林某鹏、徐某兰主张某物业公司严重违约及根本违约,理由是某物业公司不处理涉案房漏水,不履行车辆秩序管理,不履行保洁、清运、清扫职责,不履行共用设施设备维修养护义务等,其应提供相应的证据证明,但林某鹏、徐某兰提供的证据均是其安排自己雇佣的员工配合而拍摄的单次的照片、视频,为同一天同一时间段,而物业服务是一个动态的过程,具有继续性及公益性,单次且单一的证据不能证明龙光物业公司没有履行合同义务或存在违约行为,并且从照片与视频上看,现场地面是干净的,证明了龙光物业公司已履行了保洁服务。其拍摄的停车场照片与视频现场,有一半是属于市政范围,非某物业公司服务范围,且某物业公司多次积极与林某鹏、徐某兰以及周边商铺业主沟通划线设置固定停车位以更加规范停车场及维护秩序,但其一直拒绝配合,某物业公司已尽管理义务,不存在管理过错。此外,林某鹏、徐某兰雇佣人员为其提供的所有服务,本身是其自身的经营问题,与本案没有关联性。涉案房漏水的质量问题是开发商与林某鹏、徐某兰的法律关系,与某物业公司无关。退一步讲,在日常管理中,即便出现管理瑕疵的问题,也不能成为拒交物业费的理由,根据《前期物业服务协议》,如某物业公司未达到协议约定的物业服务质量的,林某鹏、徐某兰有权要求限期改正,也可向某物业公司管家或物业服务中心反馈进行整改以不断提升服务质量,某物业公司逾期未改正给林某鹏、徐某兰造成损失的,某物业公司承担相应的法律责任。因此,林某鹏、徐某兰以某物业公司未达到协议约定的物业服务质量为由提出某物业公司严重违约,无权主张物业费及违约金的主张,与双方所签订的《前期物业服务协议》中的约定不符,不能成为拒交物业服务费的理由。(二)林某鹏、徐某兰主张龙光物业公司严重违约,反诉请求解除签订的物业服务合同,既不符合合同约定,也违反了《物业管理条例》的相关规定。1.物业服务具有继续性、公益性,物业服务企业提供的绿化、保洁等物业服务具有明显的公共服务的特点,其针对的是全体业主而不是单个业主,一旦提供服务,全体业主都可以享受,而不仅仅局限于单个业主。从林某鹏、徐某兰的涉案房交付日起,事实上已享受了物业服务。2.某物业公司与林某鹏、徐某兰双方是基于涉案房所属的阳光水岸小区建设单位潮州市景荣房地产开发有限公司委托某物业公司对阳光水岸开展物业服务而签订本案《前期物业服务协议》,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。故林某鹏、徐某兰反诉请求解除与物业服务合同没有法律依据。

某物业公司向一审法院起诉请求:1.判令林某鹏、徐某兰缴纳20223月至202212月所欠物业服务费199130.15元;2.判令林某鹏、徐某兰按照每日千分之一的标准支付逾期付款违约金直至结清全部物业管理费,截止20221231日应支付违约金为24131.62元;3.由林某鹏、徐某兰承担本案诉讼费用。

林某鹏、徐某兰向一审法院提起反诉,请求:1.判决林某鹏、徐某兰与某物业公司双方于2022414日签订的《前期物业服务协议》解除;2.由某物业公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实:20211222日,林某鹏、徐某兰与潮州市景荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份,约定林某鹏、徐某兰向某房地产开发有限公司购买位于潮州市潮安区城区某市场1层(建筑面积共2932.07平方米)及2层(建筑面积共3108.08平方米)等。后某房地产开发有限公司于2022317日向林某鹏、徐某兰发出交房通知书,交房时间为2022319日,交付房屋为林某鹏、徐某兰所购买的某花园市场31层及2层,建筑面积为2932.07平方米及3108.08平方米,共计6040.15平方米。

2022年414日,某物业公司与林某鹏、徐某兰签订《前期物业服务协议》两份,约定物业名称阳光水岸,林某鹏、徐某兰所购买房屋为市场1层(面积2932.07平方米)及2层(面积3108.08平方米),某房地产开发有限公司依法委托某物业公司对某水岸开展物业服务,在林某鹏、徐某兰签订《商品房买卖合同》时双方签订本合同;某物业公司物业服务内容包括综合管理服务(包括管理服务人员统一着装,佩戴标志,行为规范,服务主动、热情,根据业主需求,提供物业服务协议之外的特约服务和代办服务的公示服务项目与收费价目等)、协助维护公共秩序(包括小区出入口24小时值勤,对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放,杜绝违章停放等)、保洁服务(包括共用雨、污水管道每年疏通1次,雨污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏,化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏等)、房屋管理(包括对房屋公用部位进行日常管理和维修养护,检修记和保修记录齐全等)、公共设施设备维修养护(包括对公用设施设备进行日常管理和维修养护,依法应由专业部门负责的除外等)、绿化养护管理(包括有专业人员实施绿化养护管理等);自商品房支付通知书载明的交接之日起开始计收物业服务费用,若业主提前收楼则从收楼之日计收,办理收楼手续时一次性交纳12个月物业服务费、500元预存水费;双方约定采用包干制收取物业服务费,均按建筑面积计收,高层住宅每月每平方米2.2元(不分楼层),商业铺面每月每平方米3.5元,空置物业的物业服务费、电梯费等物业服务费用,按本物业区域同类物业标准交纳;物业服务费收费标准可按法律法规及政府最新标准调整,如因成本原因需要对物业服务费进行调整的,龙光物业公司征得专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,可以调整物业服务费收费标准,如遇政府政策放开收费标准,实行市场调节价的,则由龙光物业公司按市场调节价调整;物业服务费、电梯费等各项费用按月交纳,每月5日前交纳当月费用;龙光物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;林某鹏、徐某兰依据本协议向某物业公司交纳物业服务费等;某物业公司未达到本协议约定的物业服务质量的,林某鹏、徐某兰有权要求某物业公司限期改正,逾期未改正给林某鹏、徐某兰造成损失的,某物业公司承担相应的法律责任;林某鹏、徐某兰不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一的标准向某物业公司支付逾期付款违约金,因林某鹏、徐某兰逾期付款导致的损失由林某鹏、徐某兰负责,包括但不限于某物业公司为此支付的律师费、交通费等全部费用等。

林某鹏、徐某兰自2022319日没有向某物业公司交服务费。某物业公司于2022713日向林某鹏、徐某兰发出《费用催缴函》,提出林某鹏、徐某兰位于某水岸3栋综合市场面积6040.15平方米自2022319日至2022731日拖欠物业服务费93427.50元,若逾期仍未缴纳物业服务费,其公司将按照《临时管理规约》以及《前期物业服务协议》的相关约定从欠费之日起按日加收所欠费用千分之一的违约金(截止2022731日的违约金为7800.88元)等,林某鹏、徐某兰没有提出异议。

另查明,某物业公司为物业管理企业。

潮州市某通物业管理有限公司于2022125日成立,住所为潮州市潮安区某水岸三幢市场1139号,其股东为徐某兰及林某通,该公司雇佣了陈某嗳等人从事办公、保洁及安保等业务。

一审诉讼期间,林某鹏、徐某兰提供相关照片,拟证明潮州市潮安区城区某水岸三幢市场漏水、门前车辆乱停等情况。

一审法院认为,某物业公司与林某鹏、徐某兰签订《前期物业服务协议》两份,约定某物业公司为林某鹏、徐某兰的阳光水岸市场1层(面积2932.07平方米)及2层(面积3108.08平方米)提供物业服务,其内容不违反法律法规的强制性规定,合法、有效,依法应受法律保护。

林某鹏、徐某兰没有依约支付某物业公司自