广东省潮州市潮安区人民法院

民事裁定书

（2019）粤5103民初951号

原告（反诉被告）：陈延源，男，1952年3月11日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。

原告（反诉被告）：方琼珠，女，1954年11月15日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。

原告（反诉被告）：陈桦，男，1980年9月25日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。

原告（反诉被告）：黄治娟，女，1981年1月3日出生，汉族，户籍地四川省雅安市雨城区。

四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈洵，广东龙湖律师事务所律师。

被告（反诉原告）：许思杰，男，1963年12月13日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。

委托诉讼代理人：肖亮奇，广东腾翔律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑思杰，广东腾翔律师事务所实习律师。

原告陈延源、方琼珠、陈桦、黄治娟与被告许思杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，被告许思杰提出反诉。本院依法适用普通程序审查后，决定受理，与本诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈延源、方琼珠、陈桦、黄治娟的共同诉讼代理人陈洵、被告（反诉原告）许思杰的诉讼代理人肖亮奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈延源、方琼珠、陈桦、黄治娟共同向本院提出诉讼请求：1.判决确认四原告与被告签订的《土地及房屋永久性转让协议书》（下称“转让协议”）、《铺面及楼房租赁合约书》（下称“租赁合约”）无效。2.判令被告承担本案受理费。事实和理由：原告陈延源、陈桦系父子关系。截至2017年11月结欠被告借款250万元，应被告要求，原告陈延源将名下面积120平方米的集体土地使用权和五层房屋转让给被告。2017年11月3日，四原告迫于现实与被告签订转让协议，其中第三条约定：“在签约30个月内，原告可以同等价格无条件赎回该土地和房屋”。双方签订转让协议后，被告又要求四原告每月支付高额利息5万元，并签订租赁合约以缴纳租金的形式替换四原告支付的利息，而该房屋的租金市场价远远低于5万元。该五层房屋涉及案外人产权，案外人已实际居住近20年，四原告亦无权处分，现被告要求四原告将案外产权人强制迁出并将房屋腾空交由其使用。案涉房屋所占的土地系农村集体土地，占地面积120平方米，其中30.45平方米临街铺面系后来四原告向庵埠镇茂龙村委会购买所得，案涉土地使用权及加建的三至五层楼房均没有取得权属证书，亦未办理相关变更登记手续，按目前的政策不能过户。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条第一款、第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《广东省城镇私有房屋管理规定》第六条的规定，双方签订的转让协议、租赁合约应当自始无效，被告应承担合同无效相应的法律后果。为维护自身合法权利，厘清各方权益，四原告特提起诉讼，请求判如所请。

被告许思杰辩称，1.答辩人与四被答辩人签订的转让协议、租赁合约合法有效，是各方真实意思表示，依法具备法律效力。2.假设案涉土地为集体用地，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2、3条的规定，法院依法应当裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。3.不管是转让协议中的转让价格，亦或是租赁合约中的出租价格均是双方真实意思表示，四被答辩人作为完全民事行为能力人应对其民事行为负责，与此同时，四被答辩人没有提供证据证明价格与市场价格不相符，依法应承担举证不能的不利后果。4.四被答辩人与答辩人签订转让协议时，明确表示案涉五层房屋均为其所有，并出具《责任声明书》，如出现四被答辩人在诉状中所述案涉房屋涉及案外人产权的情况，根据《关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》以及《民事诉讼法》第150条的规定，请求法院中止本案诉讼，并移送公安机关，等待刑事程序终结后再恢复审理。

反诉原告许思杰向本院提出诉讼请求：1．判令四反诉被告继续履行转让协议，协助反诉原告完成土地及房屋过户登记手续；2.本诉及反诉受理费由四反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与四反诉被告根据双方真实意思表示于2017年11月3日签订了转让协议，约定四反诉被告将位于潮州市潮××区庵埠镇××（现为××）房屋及土地使用权（下称“涉案房地产”）作价250万元永久性转让给反诉原告，而反诉原告在同日也履行了付还转让款的义务，故四反诉被告应积极履行合同约定义务，协助反诉原告完成过户登记手续。因此，为维护反诉原告的合法权益不受继续侵害，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特提起反诉，请支持反诉原告的反诉请求。

四反诉被告共同答辩称，反诉原告、四反诉被告签订的转让协议依法无效，按现有政策无法办理过户登记手续；其他答辩意见同本诉陈述的意见。

当事人围绕本诉、反诉诉讼请求和答辩意见分别提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。四原告（反诉被告）提供其《居民身份证》、广东公安人口信息查询资料，双方当事人对其真实性均无异议，上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.四原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的《房屋所有权证》照片、原件，四原告（反诉被告）提交该证据证明1990年颁发的权属证书只涉及面积89.55平方米的土地使用权及二层楼房，新增的土地使用权面积及改建、扩建的楼房尚未办理变更登记手续。被告（反诉原告）提交该证据证明原告（反诉被告）陈延源系案涉房产的所有权人。被告（反诉原告）对真实性、合法性无异议，但对关联性及四原告（反诉被告）提出的证明内容有异议，认为该证据可反证案涉房屋系原告（反诉被告）陈延源所有，双方签订的转让协议合法有效。四原告（反诉被告）对真实性没有异议，认为该证据恰好证明四原告（反诉被告）所要证明的事实，且被告（反诉原告）明确知道案涉不动产状况。本院认为，该《房屋所有权证》所载的房屋四至范围、建筑结构及层数、建筑面积和使用土地面积等信息与案涉房地产不一致，不能作为认定案涉房地产权属的依据。2.四原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的转让协议、《责任声明书》，四原告（反诉被告）提交该证据证明其与被告（反诉原告）签订的转让协议已阐明涉案集体土地上的房屋改建、扩建情况，其中使用面积30.45平方米的土地使用权系后来向庵埠镇茂龙村委会购买所得；四原告（反诉被告）已按约定将《房屋所有权证》交付被告（反诉原告）；该不动产的成交价格远低于市场价约400万元；协议书第三条约定在签约30个月内，四原告（反诉被告）可以同等价格无条件赎回该土地和房屋，双方买卖关系的真实性存疑。被告（反诉原告）提交转让协议证明四原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年11月3日约定将案涉房地产以250万元的价格永久性转让给被告（反诉原告）；提交《责任声明书》证明原告（反诉被告）陈延源声明案涉房地产为其所有，如欺骗或造假则案件应中止审理并移送公安机关追究其诈骗的刑事责任。被告（反诉原告）对真实性、合法性无异议，但对关联性和证明内容有异议，认为该证据可以反证其所要证明的事实。四原告（反诉被告）对真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为案涉集体土地使用权及已改建、扩建但未办理登记手续的房屋不能流转，且交易价格远低于市场价；另外转让协议第三条也反映双方并非真实的买卖关系。本院认为，对四原告（反诉被告）出具《责任声明书》并与被告（反诉原告）签订转让协议，可予以确认；对双方是否存在转让案涉房地产的意思表示，应结合其他证据予以认定。3.四原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交《证明书》，四原告（反诉被告）提交该证据证明案涉土地为集体土地。被告（反诉原告）提交该证据证明潮州市潮安区庵埠镇茂龙村民委员会于2015年1月16日证明案涉土地使用权为原告（反诉被告）陈延源所有。被告（反诉原告）对四原告（反诉被告）提出的证明内容有异议，认为该证据可反证案涉土地使用权归原告（反诉被告）陈延源个人所有，无法证明为集体所有。原告（反诉被告）对真实性没有异议，认为该证据可证明案涉土地为集体土地，依法不能流转。本院认为，《证明书》没有单位负责人或制作证明的人员签名，缺乏证明的形式要件，不予认定。4.四原告（反诉被告）提交租赁合约，证明四原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在签订转让协议的同日签订租赁合约，被告（反诉原告）以收取租金的形式替换收取利息的事实，且租金远高于市场价。被告（反诉原告）真实性、合法性无异议，但对关联性及证明内容有异议，认为对该租赁合约是双方真实意思表示，是合法有效的协议，原告（反诉被告）陈桦应继续履行合同义务。本院认为，对四原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2017年11月3日签订租赁合约，可予以确认；对双方是否存在租赁案涉房地产的意思表示，应结合其他证据予以认定。5.四原告（反诉被告）提交《转让房屋书》（复印件），证明案涉房屋的第四、五层及楼下部分铺面已转让给原告（反诉被告）陈桦的表兄、朋友、叔父，并由其实际居住近20年，四原告（反诉被告）无权处分全部案涉不动产。被告（反诉原告）对真实性、合法性、关联性及证明内容有异议，申请传唤四原告（反诉被告）所述的案涉房地产部分居住人员陈御銮、莫松镇出庭接受询问，并认为四原告（反诉被告）在签订转让协议时明确表示案涉房地产不存在权利瑕疵，如该证据真实，那么四原告（反诉被告）就涉嫌诈骗，本案应当移送公安机关立案侦查，追究其刑事责任。本院认为，该证据没有原件核对，被告（反诉原告）也提出异议，不予认定；被告（反诉原告）的申请没有法律依据，不予准许。6.四原告（反诉被告）提交《租金收款收据》，证明15万元租金的收取人朱锐炳为广东光辉财务投资有限公司财务人员，并非被告（反诉原告）收取，该款项实为放贷利息。被告（反诉原告）对真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为原告（反诉被告）陈桦履行还款义务，可以反证双方的租赁合约合法、真实、有效；如果按四原告（反诉被告）所说的转让协议、租赁合约不真实，那么原告（反诉被告）陈桦又为何积极履行协议约定内容，原告（反诉被告）陈桦的行为已表明双方签订的转让协议、租赁协议真实、合法、有效。本院认为，被告（反诉原告）对收取原告（反诉被告）陈桦交付的款项15万元没有异议，可予确认；对该款项的性质，应结合其他证据予以认定。7.四原告（反诉被告）提交《借款合同》、《收款收据》，证明原告（反诉被告）陈延源、陈桦于2017年1月15日、3月26日向被告（反诉原告）借款共170万元，见证人为同一人，皆约定以案涉房地产作为抵押物、不准借款人提前还款，且约定利息高于法律准许的范围，四原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的买卖关系真实性存疑。8.四原告（反诉被告）提交《借款违约罚息通知书》，证明被告（反诉原告）就2018年四原告（反诉被告）拖欠的部分租金及罚息进行追讨，落款签名为朱锐炳，与证据6相印证，侧面证明原告（反诉被告）、被告（反诉原告）买卖关系存疑。9.四原告（反诉被告）提交《借款风控评估授信书》，证明朱锐炳作为广东光辉财务投资公司主管受被告委托，同意继续放贷给原告（反诉被告）陈延源、陈桦，结合证据2、6、7，侧面证明原（反诉被告）、被（反诉原告）告买卖关系存疑。被告（反诉原告）对上述证据均有异议，认为与本案争议标的无关，不予质证。本院认为，原告（反诉被告）陈桦与被告、林秀香分别签订《借款合同》，约定以案涉房地产为抵押物等相应权利、义务，并由原告（反诉被告）陈延源提供保证，原告（反诉被告）陈桦当日出具《收款收据》确认收到借款，可予以确认；《借款违约罚息通知书》可予确认因原告（反诉被告）陈桦未在2018年5月3日前付还被告（反诉原告）以金额250万元计得的一季度的租金15万元，朱锐炳于5月7日通知原告（反诉被告）陈桦应付还租金的逾期罚息；《借款风控评估授信书》可确认在上述《借款合同》的还款期限届满或即将届满，被告（反诉原告）因原告（反诉被告）陈延源作为借款人、原告（反诉被告）陈桦作为保证人再次向其申请借款，委托朱锐炳等人进行风险评估。10.被告（反诉原告）提交《收款收据》，证明被告（反诉原告）已于2017年11月3日向原告（反诉被告）陈延源支付购房款。四原告（反诉被告）对其真实性没有异议，但认为原告（反诉被告）没有收到被告（反诉原告）交付的购房款250万元，被告（反诉原告）并没有提交250万元的银行转账记录，250万元也不可能是现金交付，不符合交易习惯和常理；另结合原告（反诉被告）提交的证据，该250万元实际上是按照被告（反诉原告）的要求进行书写，该款项实际上是原告（反诉被告）向被告（反诉原告）借款，包含了本金及利息、罚息，双方并非真实的买卖合同关系，而是借贷关系。本院认为，对原告（反诉被告）陈延源、方琼珠出具《收款收据》交被告（反诉原告）存执，可予确认；对转让款以何方式交付，转让协议及《收款收据》均没有载明，应综合予以认定。

根据当事人庭审过程的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：

位于潮州市潮××区××村长××层水泥结构楼房系由原门牌××排6间、登记所有权人为原告（反诉被告）陈延源、证号列粤房字第××号《房屋所有权证》所载的土地使用面积89.55平方米的混合二层房屋，与相连的临街面积约30.45平方米的土地经改建、扩建形成。至法庭辩论终结，该房地产未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，也没有办理产权登记手续。

2017年1月15日，原告（反诉被告）陈桦与被告（反诉原告）签订《借款合同》，约定原告（反诉被告）陈桦以上述房地产为抵押物向被告（反诉原告）借款70万元；借款期限20个月，即自2017年1月15日起至2018年9月14日止；原告（反诉被告）陈桦于每月15日付还借款本金3.5万元及按借款总额1.6%计的利息1.12万元共4.62万元；原告（反诉被告）陈延源提供连带责任保证。双方还对违约责任及其它权利义务作出约定。当天，原告（反诉被告）陈桦出具《收款收据》交被告（反诉原告）存执，确认收到被告（反诉原告）出借的借款。

2017年3月26日，原告（反诉被告）陈桦与被告（反诉原告）之妻林秀香签订《借款合同》，约定原告（反诉被告）陈桦以上述房地产为抵押物向其借款100万元；借款期限20个月，即自2017年3月26日起至2018年11月25日止；原告（反诉被告）陈桦于每月26日付还借款本金5万元及按借款总额1.5%计的利息1.5万元；原告（反诉被告）陈延源提供连带责任保证。双方还对违约责任及其它权利义务作出约定。当天，原告（反诉被告）陈桦出具《收款收据》交被告（反诉原告）存执，确认收到被告（反诉原告）出借的借款。

2017年11月3日，四原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订转让协议，约定四原告（反诉被告）将案涉房地产转让给被告（反诉原告），转让款250万元于协议签订之日一次性交清；被告（反诉原告）交清转让款之时，四原告（反诉被告）应将《房屋所有权证》原件和房屋交给被告（反诉原告）管正，即日起该房地产为被告（反诉原告）所有；被告（反诉原告）同意四原告（反诉被告）在签约之日起30个月内可以同等价格无条件赎回该房地产，如到期或提前赎回，协议作废；四原告（反诉被告）保证转让前案涉房地产没有抵押、赠与，如四原告（反诉被告）未能赎回房地产，应协助办理过户登记手续。双方还对其它权利义务作出约定。四原告（反诉被告）还出具《责任声明书》，就上述房产及所占的土地使用权由来作出说明，并共同声明相关单据及权证遗失，声明人享有土地使用权；如欺骗或造假，愿承担法律责任。同日，原告（反诉被告）陈延源、方琼珠出具收到被告（反诉原告）转让款250万元的编号为“718984”的《收款收据》交被告存执。当天，四原告（反诉被告）与被告（反诉原告）又签订租赁合约，约定由原告（反诉被告）陈桦承租上述房地产；租赁期限30个月，即自2017年11月3日至2020年5月2日；每三个月支付租金15万元，签约之日交付前三个月租金。双方还对违约责任及其它权利义务作出约定。原告（反诉被告）陈桦依约交付租金15万元后，被告（反诉原告）委托案外人朱锐炳收取并出具编号为“718982”的《收款收据》，确认收到2017年11月3日至2018年1月3日的租金。转让协议签订前，被告（反诉原告）没有对案涉房地产进行勘查。

2018年5月7日，朱锐炳就原告（反诉被告）陈桦与被告之间合同总金额250万元的借款发出《借款违约罚息通知书》，通知原告（反诉被告）陈桦因其没有在2018年5月3日前付还本期租金（一季度）15万元，逾期5天应加收违约罚息1.6665万元。

2018年10月25日，朱锐炳等人接受被告（反诉原告）委托就原告（反诉被告）陈延源、陈桦再次向其申请借款出具《借款风控评估授信书》，说明原告（反诉被告）陈延源、陈桦原先与被告（反诉原告）签订租赁合约及上述《借款合同》，信用良好，批准原告（反诉被告）陈延源、陈桦再次申请借款的要求。

四原告（反诉被告）认为上述房产所占土地为农村集体用地，未取得相应权属证书，且涉及案外人产权，四原告（反诉被告）无权处分，遂于2019年5月20日向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）认为转让协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，四原告（反诉被告）应履行合同义务，遂于法庭辩论结束前提出上述反诉请求。经释明，四原告（反诉被告）、被告（反诉原告）不同意变更本诉、反诉诉讼请求。

本院经审查认为，本案争议的焦点在于四原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就250万元形成的是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。其中包括如何看待转让协议、租赁合约的问题。

法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而是应由当事人的真实意思和合同的实质内容，即合同的权利义务条款作为依据。由于四原告（反诉被告）与被告（反诉原告）没有就案涉250万元签订书面的借贷协议，本案诉讼中，四原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对上述250万元的性质各执一词，但均未能提供足以证明自己主张或反驳对方主张的证据。因此，在双方证据均有缺失的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究转让协议、租赁合约签订时当事人的真实意思表示，进而对合同当事人之间法律关系的性质作出判断。具体应综合四原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的基础法律关系、约定房地产及租金的单价、缔约行为和实际履行情况进行分析评判。

从基础法律关系来讲，原告（反诉被告）陈桦与被告（反诉原告）、被告（反诉原告）妻子前分别存在由原告（反诉被告）陈延源提供保证、以案涉房地产为抵押物的民间借贷关系。在约定履行期限尚未届满、双方均没有提供证据证明该债权债务均消灭的情况下，被告（反诉原告）以远超累计抵押额的价格向四原告（反诉被告）购买案涉房地产，无形增加实现抵押权的风险，不合常理。从约定房地产及租金的单价来讲，涉案房地产包括土地使用权、住宅、商铺，房地产及租金的单价并不因房地产的用途、楼层位置、室内装修情况等影响房屋价值的因素确定，而是整体确定单价，与一般的房地产交易不符，且转让单价远低于实际市场价值，租金远高于实际市场价格。从缔约行为和实际履行情况来讲，作为转让协议的受让方，受让房地产的目的无非是自用或投资。如果被告（反诉原告）受让房地产是为了自用，则不会在缔约前没有对房屋的格局、使用状况进行全面了解，也不会在转让协议中约定回购条款，并同时签订租赁合约；如果受让房地产的目的是为了投资，则需要待受让的房地产升值后售出，以赚取差价。但允许四原告（反诉被告）在30个月内按原价回购，无法实现赚取差价的目的。在排除了自用和投资两种用途后，结合租赁合约关于四原告（反诉被告）租赁房屋的期限和租金的约定，可以证明被告（反诉原告）向四原告（反诉被告）支付250万元并非以受让涉案房地产为目的。

由于四原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间并不存在买卖涉案房地产的真实意思表示，双方就250万元形成的是民间借贷关系。四原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订转让协议、租赁合约的目的是担保双方借贷关系的履行、收取高额利息，四原告（反诉被告）提出确认转让协议、租赁合约无效的请求和被告（反诉原告）提出要求履行转让协议、协助完成案涉房地产变更登记手续的请求系基于房屋买卖合同主张，经释明后四原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均拒绝变更诉讼请求，故对四原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的起诉、反诉，本院予以驳回。被告（反诉原告）提出中止诉讼、将案件移送公安机关立案侦查的申请依据不足，本院不予准许。

综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十五条、第二百三十二条、第二百三十三条的规定，裁定如下：

一、驳回原告（反诉被告）陈延源、方琼珠、陈桦、黄治娟的起诉。

二、驳回被告（反诉原告）许思杰的反诉。

本案预交的本诉、反诉受理费26800元、13400元，由原告（反诉被告）陈延源、方琼珠、陈桦、黄治娟、被告（反诉原告）许思杰于本裁定发生法律效力之日起分别向本院申请退回。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。

                       审    判    长      黄冬雄

人 民 陪 审 员      吴美虹

人 民 陪 审 员      成继松

                             二〇一九年十一月八日

本件与原本核对无异             

书    记    员      孙银霞